Ein Haus, drei Jahrzehnte, ein Bad
Der Boden im Flur ist aus Holz, im Bad klingt er hohl, und in der Küche nebenan liegt Beton. Die Wand hinter dem Waschbecken besteht zur Hälfte aus Ziegel, zur anderen aus grauen Bruchstücken. In Oberbilk ist das kein Einzelfall, sondern ein häufiges Bild. Viele Häuser wurden nach dem Krieg nicht neu gebaut, sondern Stück für Stück repariert.
Für eine Badsanierung heißt das: Die Oberfläche verrät wenig. Was unter den Fliesen liegt, bestimmt den Aufwand, und dort kann jedes Bad anders aussehen als das im Stockwerk darüber. Wer ohne Blick darunter einen Preis nennt, rechnet mit Annahmen.
Wir rechnen lieber mit Befunden. Deshalb dauert das Aufmaß in Oberbilk manchmal etwas länger, und wir sehen dort genauer hin, wo sich Bauzeiten treffen. Danach bekommen Sie einen Festpreis, der auf dem aufbaut, was wir gesehen haben.
Ausgangslagen rund um Kölner Straße und Lessingplatz
In Oberbilk stehen Altbauten, reparierte Häuser und Nachkriegsbauten oft im selben Block. Drei Situationen sind typisch, auch wenn jedes Haus seine eigene Geschichte hat.
Das ausgebesserte Gründerzeithaus
Das Haus hat den Krieg mit Schäden überstanden und wurde danach geflickt. Ein Teil der Holzbalkendecke ist original, ein anderer wurde durch Beton ersetzt. Das Bad liegt oft genau an einer solchen Grenze, weil es später eingebaut wurde.
Der Nachkriegsbau mit kleinem Bad
Das Haus stammt aus den 1950ern oder 1960ern, mit Massivdecke und einem Bad zwischen 3 und 5 m². Die Wanne steht quer, das Fenster geht zum Hof, und die Fliesen reichen bis Türhöhe. Die Technik ist hier meist übersichtlicher als im reparierten Altbau.
Die Wohnung am Lessingplatz
Rund um den Lessingplatz geht es inzwischen eher gutbürgerlich zu. Die Wohnungen sind oft größer, und manche wurden schon einmal modernisiert. Hier geht es oft um ein neues, hochwertigeres Bad, aber der Untergrund bleibt derselbe wie nebenan.
Stahl, Bomben, lange Reparaturen
Oberbilk war lange von der Eisen- und Stahlindustrie geprägt. Im Zweiten Weltkrieg wurde es stark zerstört. Die Kriegsschäden wurden bis weit in die 1970er repariert, und wegen der niedrigen Mieten wurde oft nur ausgebessert, nicht grundlegend saniert.
Ab 1979 begann sich der Stadtteil stark zu verändern. 1987 kam die Bundesgartenschau in den Volksgarten, 1999 wurde Oberbilk in das Programm „Soziale Stadt NRW" aufgenommen, und 2010 folgte das neue Land- und Amtsgericht. Die Häuser tragen diese Geschichte bis heute in ihren Decken und Wänden.
Was Decke, Wand und Rohre in Oberbilk verraten
Vier Befunde entscheiden in Oberbilk über Aufwand und Aufbau. Sie klären wir, bevor wir rechnen.
Zwei Deckenarten unter einem Boden
Holzbalken tragen einen leichten Aufbau, Beton verträgt auch Zementestrich. Liegen beide unter einem Bad, muss der Aufbau zu beiden passen. Wir planen dann einen leichten, gleichmäßigen Boden und eine Entkopplung unter den Fliesen.
Nachgemauerte Stellen in der Wand
Wände, die nach dem Krieg mit Trümmerstein geschlossen wurden, sind oft uneben und unterschiedlich fest. Für neue Fliesen gleichen wir sie aus oder stellen eine Vorsatzschale davor. In der Schale laufen dann gleich die neuen Leitungen.
Rohre aus mehreren Jahrzehnten
Im selben Strang findet sich manchmal verzinkter Stahl, Kupfer und ein Stück Kunststoff aus einer Reparatur. Bleileitungen mussten bis 12.01.2026 entfernt oder stillgelegt sein. Ab dem 12.01.2028 sinkt der Grenzwert für Blei im Trinkwasser auf 5 µg/l. Beim Aufmaß prüfen wir, was bei Ihnen noch verbaut ist.
Hoffenster, Schacht und hartes Wasser
Viele Bäder haben ein Fenster zum Hof, andere hängen an einem Schacht. Für das fensterlose Bad gilt § 43 Abs. 1 BauO NRW: Es braucht eine wirksame Lüftung. Beim Wasser rechnen wir mit dem Düsseldorfer Wert von rund 14 °dH laut Stadtwerken, also hart. Eine beschichtete Glaswand und eine Rinne statt vieler Fugen machen die Pflege im Alltag deutlich leichter.
Erst nachsehen, dann rechnen
In Oberbilk steht dieser Schritt am Anfang jedes Auftrags. Ein belastbarer Festpreis braucht einen Blick unter die Oberfläche. Wie wir dabei vorgehen, beschreiben die folgenden Schritte.
Warum ein Foto nicht reicht
Auf einem Foto sieht man Fliesen, Wanne und Waschbecken. Man sieht nicht, ob die Decke aus Holz oder Beton ist und ob die Wand aus Ziegel oder Bruchstein besteht. Deshalb nennen wir für Oberbilk keine Preise nach Bildern, sondern kommen vorbei.
Kleine Öffnungen beim Aufmaß
Wo es nötig ist, schauen wir gezielt nach: an einer losen Fliese, an der Revisionsklappe, am Übergang zur Küche. Manchmal hilft ein Blick in den Keller oder ins Treppenhaus, wo das Fallrohr läuft. Größere Prüföffnungen machen wir nur nach Absprache mit Ihnen.
Was im Angebot steht, wenn etwas offen bleibt
Nicht alles lässt sich vor dem Abbruch sehen. Die typischen Fälle schreiben wir deshalb als eigene, bepreiste Positionen ins Angebot: Ausgleich einer Wand, Austausch eines Balkenstücks, zusätzlicher Leitungsabschnitt. Sie wissen damit vorher, was eine Überraschung kosten würde.
Wenn beim Abbruch eine andere Wand auftaucht
Kommt beim Abschlagen etwas zum Vorschein, das niemand erwarten konnte, halten wir an. Wir zeigen Ihnen den Befund, erklären die Lösung und nennen den Preis. Erst wenn Sie zustimmen, geht es an dieser Stelle weiter.
Baujahr und Schadstoffe
Fliesenkleber, Spachtelmassen und Putze aus der Zeit vor dem 31.10.1993 können Asbest enthalten. Nach § 5a GefStoffV müssen Sie uns vorab das Baujahr und alle Informationen zu vermuteten Schadstoffen geben, auch als Privathaushalt. Bei Verdacht klären wir das, bevor gestemmt wird.
Was Sie vor dem Termin heraussuchen können
Alte Unterlagen helfen bei der Bestandsaufnahme mehr, als viele denken. Ein Kaufvertrag nennt das Baujahr, eine alte Rechnung verrät, wann die Leitungen zuletzt angefasst wurden. Manchmal weiß ein langjähriger Nachbar, wie das Haus nach dem Krieg ausgebessert wurde. Legen Sie uns heraus, was Sie finden. Jede Angabe macht die Zahl im Angebot sicherer.
Die häufigsten Aufträge in Oberbilk
Meist geht es um das Bad komplett neu, mit Leitungen und Abdichtung. Wenn Rohre aus mehreren Jahrzehnten im Spiel sind, lohnt es sich, sie in einem Zug zu ersetzen. Das Bad ist danach technisch auf einem Stand.
Oft gefragt ist auch der Tausch der Wanne gegen eine Dusche. Hier prüfen wir besonders genau, was unter der Wanne liegt, weil sich dort häufig Reparaturen verstecken. Wer das Bad neu aufteilen will, findet beim Badumbau mehr zu Grundriss und Fallrohr.
Am Lessingplatz wünschen sich viele eine höherwertige Ausstattung mit Großformat und Unterputzarmaturen. Der Untergrund muss dafür besonders sorgfältig vorbereitet werden.
Eigentümer, die vermieten, fragen oft nach einer soliden Lösung für die nächsten Jahrzehnte. Dann setzen wir auf Feinsteinzeug, wandhängende WCs und Armaturen mit Standardkartuschen. Wird die Wohnung zwischen zwei Mietern saniert, planen wir die Bestellung so, dass der Leerstand kurz bleibt. Wer als Vermieter während eines laufenden Mietverhältnisses modernisiert, muss das drei Monate vorher in Textform ankündigen.
Preise mit Blick auf den Oberbilker Bestand
Die Zahlen sind Erfahrungswerte für Düsseldorf, brutto, Stand September 2026. Für Häuser bis Baujahr 1948 rechnen wir den Flächenanteil mit dem Faktor 1,08. Mögliche Zusatzpositionen für Ausbesserungen stehen einzeln im Angebot.
| Vorhaben in Oberbilk | Erfahrungswert | Bauzeit |
|---|---|---|
| Komplettbad, 6 m², Haus 1949–1978 | 15.600–23.300 € | 10–15 Arbeitstage |
| Komplettbad, 8 m², Haus 1949–1978 | 17.800–26.900 € | 10–15 Arbeitstage |
| Komplettbad, 8 m², gehoben, Altbau bis 1948 | 19.900–30.400 € | 10–15 Arbeitstage |
| Dusche statt Badewanne | 5.000–9.500 € | 3–5 Arbeitstage |
| Badheizkörper tauschen | 700–1.600 € | 1 Arbeitstag |
Warum ein kleines Bad je Quadratmeter mehr kostet und wie Ausstattung und Baujahr wirken, zeigt die Seite zu den Kosten der Badsanierung.
Im Treppenhaus und vor der Tür
Die Häuser in Oberbilk haben meist vier bis fünf Geschosse ohne Aufzug. Wir schützen Stufen und Wände und tragen Material in Portionen nach oben. Vor der Wohnungstür steht eine Staubwand.
Die Hausverwaltung bekommt von uns rechtzeitig die Termine, an denen das Wasser am Strang für einige Stunden abgestellt wird. Die Mitbewohner erfahren es per Aushang. Den Abbruch legen wir auf die ersten Tage, damit die lauten Arbeiten gebündelt sind.
An der Kölner Straße und rund um den Oberbilker Markt ist Parken knapp. Für die Anlieferung beantragen wir ein Halteverbot bei der Stadt, das bei 14 Tagen Vorlauf 35 € kostet. Einen Container auf der Straße gibt es nur mit Sondernutzungserlaubnis, die Mindestgebühr liegt bei 95 €.
Arbeitstage vom Abbruch bis zur Übergabe
Zwischen Auftrag und Baubeginn liegen meist 4 bis 8 Wochen. In dieser Zeit bestellen wir Objekte und Fliesen und beantragen das Halteverbot. Die Baustelle selbst verläuft beim Komplettbad so:
- Arbeitstag 1 bis 3: Schutz, Abbruch bis auf Rohdecke, Befunde prüfen und mit Ihnen besprechen.
- Arbeitstag 4 bis 5: Ausbesserungen an Decke und Wand, Rohinstallation, Vorwand.
- Arbeitstag 6 bis 7: Bodenaufbau, Entkopplung, Abdichtung nach DIN 18534.
- Arbeitstag 8 bis 11: Fliesen, Anschluss von Licht und Lüfter durch den Elektrofachbetrieb, mit dem wir fest zusammenarbeiten.
- Arbeitstag 12 bis 15: Objekte, Armaturen, Silikon, Reinigung und gemeinsame Abnahme.
Die Abnahme halten wir im Protokoll fest. Bei Arbeiten an einem Bauwerk verjähren Mängelansprüche in der Regel fünf Jahre nach der Abnahme.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
Bestätigt sich ein Asbestverdacht, übernimmt ein Fachbetrieb nach TRGS 519 den Ausbau mit Freimessung. Das ist ein eigener Auftrag, danach bauen wir weiter.
Muss die Statik einer beschädigten Decke bewertet werden, gehört das zu einem Tragwerksplaner. Wir setzen seine Vorgaben im Bad um.
Ein Wasserschaden mit Leckortung und Trocknung als Versicherungsfall liegt bei einem Spezialbetrieb. Erst wenn alles trocken ist, fängt die Sanierung an.
Vom Volksgarten bis zum Oberbilker Markt
Wir bauen in ganz Oberbilk, an der Kölner Straße, am Lessingplatz, am Josefplatz und rund um den Oberbilker Markt. Auch die Häuser am Volksgarten und in den Straßen zum Gericht hin gehören dazu.
Westlich der Gleise liegen die Friedrichstadt und Bilk. Im Norden grenzt Flingern an, im Südosten Eller. Nach Süden erreichen wir Wersten in wenigen Minuten.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Asbest im Bad: welche Baustoffe betroffen sein können und was Sie vorher mitteilen.
- Sanitärinstallation: verzinkte Leitungen, Blei und der Anschluss an den Strang.
- Gewährleistung und Abnahme: was im Protokoll stehen sollte.
- Ablauf einer Badsanierung: wer wann was entscheidet, als Checkliste.
- Renovieren oder sanieren: woran man erkennt, ob die Leitungen bleiben können.
Ein Termin, bevor es einen Preis gibt
Rufen Sie uns an: 0231 989 43890, Montag bis Freitag von 8 bis 18 Uhr. Wir kommen zu Ihnen, sehen uns Bad, Decke und Leitungen an und sagen Ihnen, was wir gefunden haben. Erst danach bekommen Sie einen Festpreis mit allen Positionen. Eine Nachricht über das Formular erreicht uns genauso.
