Ein Bad im alten Kaiserswerth: schmal, hoch, geschützt
Die Haustür öffnet sich zum Kopfsteinpflaster, dahinter führt eine steile Holztreppe nach oben, und das Bad liegt irgendwo unter dem Dach, eingezwängt zwischen zwei Kaminen. So sieht die Ausgangslage in vielen Häusern der Kaiserswerther Altstadt aus. Wer hier ein Bad erneuert, arbeitet in einem Denkmalbereich, auf einer Holzbalkendecke und mit Material, das durch ein enges Treppenhaus muss.
Eine Badsanierung in Kaiserswerth beginnt deshalb mit Fragen, die in Neubauvierteln niemand stellt. Wohin darf die Abluft? Was trägt die Decke? Welche Plattengröße kommt um die Kurve im ersten Stock? Wir klären das vor dem Angebot, damit der Festpreis auf dem steht, was im Haus wirklich vorhanden ist.
Von der Altstadtgasse bis zur Villa am Park
Das Bürgerhaus in der Altstadt
Rund um den Kaiserswerther Markt und den Klemensplatz stehen kleinteilige Häuser, typischerweise aus dem 18. und 19. Jahrhundert. Die Grundflächen sind klein, die Wände alt, die Decken aus Holz. Das Bad ist oft nachträglich in eine Kammer oder unter die Dachschräge gebaut worden und selten größer als fünf Quadratmeter.
Die Villa und das Einfamilienhaus im Umfeld
Außerhalb der Altstadt, etwa an der Alten Landstraße oder an der Kalkumer Schloßallee, liegt eine gehobene Wohnlage mit Villen und Einfamilienhäusern. Hier sind die Bäder größer und die Wünsche anspruchsvoller: Unterputzarmaturen, große Platten, manchmal Naturstein. Einige dieser Häuser haben Massivdecken, andere Holzbalken, je nach Baujahr.
Die Wohnung im Umfeld der Diakonie
Rund um die Fliednerstraße und das Diakoniegelände gibt es Wohnungen in unterschiedlichen Baujahren. Für Bäder in Mehrfamilienhäusern kommen hier Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft dazu. Ob Estrich oder Steigleitung Gemeinschaftseigentum sind, klären wir mit der Verwaltung vor dem Angebot.
Reichsstadt, Brand, Wiederaufbau: warum die Häuser so sind
Kaiserswerth war eine Reichsstadt mit Kaiserpfalz am Rhein. Im Spanischen Erbfolgekrieg wurde die Stadt 1702 bis auf wenige Häuser zerstört und im Laufe des 18. Jahrhunderts wiederaufgebaut. Aus dieser Zeit stammt das Bild der Altstadt mit ihren schmalen, dicht stehenden Häusern.
Im 19. Jahrhundert wurde der Ort durch die Diakonissenanstalt von Theodor Fliedner weit bekannt. 1929 kam Kaiserswerth zu Düsseldorf. Heute schützt die Stadt die Altstadt als Denkmalbereich „Kaiserswerth-Altstadt" und das Diakoniegelände als Denkmalbereich „Kaiserswerth – Fronberg und Johannisberg", dessen Satzung von 2001 stammt.
Balken, Rohre, Schacht und Kalk: die Technik im Kaiserswerther Haus
Holzbalken unter den Fliesen
In der Altstadt liegt unter dem Bad fast immer eine Holzbalkendecke. Sie verträgt keine dicke Estrichschicht und bewegt sich leicht, was Fliesen und Fugen spüren. Wir bauen deshalb leichte Trockenestrich- oder Plattensysteme und lassen der Decke an den Rändern Luft. Für eine bodengleiche Dusche kommen flache Abläufe in Frage. Ein flacher Punktablauf braucht rund 95 bis 120 mm Aufbauhöhe, gemessen von der Rohdecke bis zur Oberkante der Fliese. Ein Wandablauf in der Vorwand kommt mit rund 70 bis 100 mm aus. Reicht auch das nicht, bleibt eine aufgesetzte, extraflache Duschfläche mit einem Einstieg von 25 bis 35 mm, ganz ohne Eingriff in den Bodenaufbau.
Wo das Wasser hinläuft
Das Fallrohr steckt in alten Häusern oft in einer Ecke oder läuft neben dem Kamin. Je weiter die Dusche davon entfernt steht, desto mehr Höhe verbraucht das Rohr: ein bis zwei Zentimeter je Meter. In alten Häusern finden wir hinter der Wand manchmal noch Blei- oder verzinkte Leitungen. Bleileitungen mussten bis zum 12.01.2026 entfernt oder stillgelegt sein, und wir ersetzen solche Reste beim Umbau.
Abluft ohne neues Loch in der Fassade
Viele Altstadtbäder haben ein kleines Fenster, manche keins. Wo gelüftet werden muss, führen wir die Abluft bevorzugt über einen vorhandenen Schacht, einen stillgelegten Kaminzug oder zur Hofseite. Ein Auslass zur Straße ist im Denkmalbereich erlaubnispflichtig, deshalb planen wir ihn erst nach Abstimmung.
Weiße Ränder am Glas der Altstadtdusche
Mit etwa 14 °dH zählt das Wasser im Düsseldorfer Netz laut Stadtwerken zum Härtebereich „hart", auch hier im Norden. Auf einer Glaswand bleiben die Tropfen sichtbar. Wir empfehlen beschichtetes Glas, eine Rinne statt vieler kleiner Fugen und Armaturen, die sich mit einem Tuch sauber wischen lassen.
Bad im Denkmalbereich Kaiserswerth-Altstadt
Ein Denkmalbereich schützt nicht jedes einzelne Haus von innen, sondern das Bild des Ortes. Für das Bad heißt das: Innen haben Sie in der Regel freie Hand, außen nicht. Fenster, Lüftungsauslässe in der Fassade und Durchführungen durchs Dach verändern das Erscheinungsbild und brauchen deshalb eine Erlaubnis der Unteren Denkmalbehörde nach § 9 DSchG NRW. In Düsseldorf ist das das Institut für Denkmalschutz und Denkmalpflege.
Was wir vor der Planung mit der Behörde klären
Bevor wir ein Angebot schreiben, schauen wir uns die Außenseite des Hauses genauso genau an wie das Bad. Wo gibt es schon Schächte, Kaminzüge oder alte Auslässe, die wir weiter nutzen können? Wo würde ein neuer Auslass sichtbar? Mit diesen Antworten gehen wir auf die Behörde zu, und zwar vor der Planung, damit sich das Bad nicht nachträglich ändern muss.
Einzeldenkmal: wenn auch das Innere zählt
Steht das Haus selbst unter Denkmalschutz, kann auch das Innere geschützt sein. Das betrifft etwa historische Fliesen, alte Türen oder eine Stuckdecke im Bad. Dann entscheidet die Behörde, was bleibt und was sich ändern darf. Barrierefreiheit muss sie dabei nach dem Gesetz angemessen berücksichtigen, was bei einer schwellenlosen Dusche für ältere Bewohner hilft.
Abluft über Dach, Schacht oder Hof
Der klassische Weg in einem Neubau, ein Lüfter mit Gitter in der Außenwand, ist in der Altstadt oft nicht der erste. Häufiger nutzen wir einen stillgelegten Kamin, einen Schacht oder eine Dachdurchführung auf einer Dachfläche, die von der Straße aus nicht zu sehen ist. Welche Variante möglich ist, hängt vom Haus und von der Zustimmung der Behörde ab.
Was in Kaiserswerth am häufigsten gebaut wird
In der Altstadt ist es meist das kleine Komplettbad, in dem alles neu wird: Leitungen, Boden, Wände, Objekte. Wie wir mit Holzbalken, alten Rohren und knapper Höhe umgehen, steht ausführlich auf der Seite zur Sanierung im Altbau. Häufig kommt eine bodengleiche Dusche mit flachem Ablauf dazu. Wo das Bad unter der Schräge liegt, setzen wir das WC an die niedrige Seite und die Dusche an die höchste Stelle des Raums.
In den Villen des Umfelds ist die Liste länger. Hier planen wir große Bäder mit Unterputztechnik, Naturstein oder großformatigen Platten, oft mit einer freistehenden Wanne. Mehr dazu zeigt die Seite zum Premiumbad.
Was ein Bad in Kaiserswerth erfahrungsgemäß kostet
Alle Werte sind brutto, Stand September 2026, und gelten als Erfahrungswerte für Düsseldorf und Umgebung. Sie beziehen sich auf die Bodenfläche. Für Häuser bis 1948 rechnet unser Kostenrechner mit einem Altbaufaktor von 1,08 auf den Anteil je Quadratmeter.
| Vorhaben | Erfahrungswert (€, brutto) | Bauzeit |
|---|---|---|
| Kleines Komplettbad 4 m², solide, Baujahr 1949–1978 | 13.400–19.700 | 10–15 Arbeitstage |
| Komplettbad 8 m², gehoben, Altbau bis 1948 | 19.900–30.400 | 10–15 Arbeitstage |
| Komplettbad 9 m², Premium, Altbau bis 1948 | 23.400–36.100 | 10–15 Arbeitstage |
| Dusche statt Badewanne, bodengleich oder flach | 5.000–9.500 | 3–5 Arbeitstage |
Im Altstadthaus liegt ein kleines Bad eher leicht über der ersten Zeile, weil der Altbaufaktor dazukommt. Eine eigene Spanne für Ihr Bad liefert der Rechner für die Badkosten, den Festpreis das Aufmaß.
Die Baustelle in der Altstadt
Kaiserswerther Treppen sind schmal und oft gewunden. Wir messen die engste Stelle, bevor wir Wannen, Glas oder große Platten bestellen, und schützen Stufen und Handlauf mit Vlies und Hartfaserplatten. Schutt verlässt das Haus in handlichen Säcken, nicht in schweren Kübeln.
Parken ist rund um den Markt knapp. Für die Anlieferung beantragen wir ein Halteverbot, das in Düsseldorf 35 € kostet und 14 Tage Vorlauf braucht. Ein Container auf der Straße braucht eine Sondernutzungserlaubnis mit einer Mindestgebühr von 95 €. In sehr engen Gassen verzichten wir auf den Container und fahren den Schutt täglich mit dem Transporter ab. Nachbarn bekommen vorher einen Zettel mit den lauten Tagen.
Wie die Tage auf der Baustelle verlaufen
Vor dem ersten Arbeitstag stehen Aufmaß, Auswahl und die Abstimmung zum Denkmalbereich. Das Aufmaß dauert gut eine Stunde, und wir sehen uns dabei auch Dach, Hof und Fassade an. Danach bekommen Sie ein Festpreisangebot, aufgeteilt nach Gewerken. Für Planung und Bestellung rechnen wir ab Auftrag meist mit vier bis acht Wochen Vorlauf.
Die Baustelle selbst folgt einer festen Reihenfolge. In den ersten zwei Tagen kommen Schutz, Abbruch und Entsorgung. Tag drei bis fünf gehören der Rohinstallation, der Vorwand und dem Elektrofachbetrieb, mit dem wir fest zusammenarbeiten. Dann folgen der leichte Bodenaufbau und die Abdichtung nach DIN 18534, danach Fliesen und Platten. In den letzten Tagen montieren wir Objekte und Glas, ziehen die Silikonfugen und nehmen das Bad gemeinsam mit Ihnen ab, mit Protokoll. Insgesamt sind es für ein Komplettbad in der Regel 10 bis 15 Arbeitstage.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
Unser Maßstab ist das komplette, geplante Bad. Diese Aufgaben gehören zu Spezialisten:
- Asbest mit Freimessung: Liegt ein Befund vor, kommt ein Fachbetrieb nach TRGS 519 als eigener Auftrag vor uns ins Haus.
- Restaurierung historischer Fliesen: Das übernehmen Restauratoren mit Erfahrung an Baudenkmälern.
- Tropfender Spülkasten oder eine einzelne Silikonfuge: Solche Kleinaufträge erledigt ein Installateur für Reparaturen schneller.
Von der Altstadt bis Kalkum und Lohausen
Wir bauen in ganz Kaiserswerth: in der Altstadt um Markt und Klemensplatz, rund um die Fliednerstraße und das Diakoniegelände, an der Alten Landstraße und entlang der Kalkumer Schloßallee. Unsere Installateure kommen von dort auch in die umliegenden Stadtteile.
Über Kalkum und Wittlaer geht es nach Angermund, wo viele Einfamilienhäuser eine neue Dusche bekommen. Richtung Flughafen liegt Unterrath mit seinen Reihen- und Doppelhäusern. Über Lohausen und Stockum erreichen wir Golzheim, und östlich schließt die Stadt Ratingen an.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Bodengleiche Dusche: Rinne, Punkt- oder Wandablauf und was sie an Höhe brauchen.
- Lüftung im Bad: wirksame Abluft nach § 43 Abs. 1 BauO NRW, auch ohne Fenster.
- Asbest im Bad: was Sie uns vor dem Umbau über Baujahr und Schadstoffe sagen müssen.
- Kleines Bad: Grundrisse für drei bis fünf Quadratmeter.
- Badplanung: vom Aufmaß über die Auswahl bis zum Festpreis.
Gespräch über Ihr Kaiserswerther Bad
Schildern Sie uns kurz, wo Ihr Haus liegt und was Sie sich vorstellen, dann sagen wir Ihnen, was im Denkmalbereich zu klären ist. Sie erreichen uns unter 0231 989 43890, montags bis freitags zwischen 8 und 18 Uhr. Eine Nachricht über das Anfrageformular beantworten wir ebenso.
