Der Tag, an dem das Bad übergeben wird
Die Fliesen sind verfugt, die Silikonfugen gezogen, die Glaswand hängt, und im Bad riecht es noch nach Reiniger. Jetzt kommt der Termin, der rechtlich mehr Gewicht hat als jeder andere Tag der Baustelle: die Abnahme. Mit ihr geht die Gefahr auf den Auftraggeber über, die Vergütung wird fällig, und die Frist für Mängelansprüche beginnt.
Die rechtlichen Angaben hier beziehen sich auf den Stand September 2026. Wir erklären, was im Bürgerlichen Gesetzbuch steht, geben aber keine Rechtsberatung. Im Streit über Mängel und Fristen entscheiden am Ende Gerichte, oft auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens. Für die Einschätzung Ihres Falls sind ein Anwalt für Baurecht oder die Verbraucherzentrale die richtigen Stellen.
Zwei Jahre oder fünf: was § 634a BGB unterscheidet
§ 634a BGB kennt für Werkverträge zwei Fristen. Zwei Jahre gelten bei einem Werk, das in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache besteht. Fünf Jahre gelten bei einem Bauwerk. Beide Fristen beginnen mit der Abnahme.
Für die Badsanierung ist die Frage, ob die Arbeit als Arbeit an einem Bauwerk gilt. Nach der Rechtsprechung des BGH ist das bei Arbeiten im Bestand der Fall, wenn sie für Konstruktion, Bestand, Erhaltung oder Benutzbarkeit des Gebäudes wesentlich sind und einer Neuerrichtung nahekommen. Eine Komplettsanierung mit neuen Leitungen und neuer Abdichtung erfüllt das in der Regel. Eine kleine Reparatur eher nicht.
| Vorhaben | Frist in der Regel |
|---|---|
| Komplettbad mit neuen Leitungen, Estrich und Abdichtung | fünf Jahre ab Abnahme |
| Badumbau mit neuem Grundriss | fünf Jahre ab Abnahme |
| Dusche statt Badewanne mit neuem Boden und Abdichtung im Duschbereich | eher fünf Jahre, Einzelfall |
| Waschtisch, WC oder Heizkörper tauschen | eher zwei Jahre |
| Silikonfuge erneuern, Spülkasten reparieren | zwei Jahre |
Die Zuordnung in der Mitte der Tabelle ist nicht immer eindeutig. Ein Wannentausch mit neuer Abdichtung kann als Bauwerksarbeit gelten, ein reiner Objekttausch eher nicht. Wer bei einer Teilsanierung sicher sein will, spricht die Frist vor dem Auftrag an. In Hilden etwa, wo viele Bäder nur teilweise erneuert werden, ist diese Frage häufig.
Auch der Vertragstyp hängt am Umfang. Der Umbau eines Bauwerks oder eines Teils davon ist nach § 650a BGB ein Bauvertrag. Eine Instandhaltung fällt nur darunter, wenn sie für Konstruktion, Bestand oder bestimmungsgemäßen Gebrauch wesentlich ist.
Was die Abnahme rechtlich bewirkt
Die Abnahme ist eine Pflicht des Auftraggebers, sobald das Werk fertig ist (§ 640 Abs. 1 BGB). Sie heißt so viel wie: Das Bad ist im Wesentlichen so gebaut, wie vereinbart. Kleinere Mängel stehen dem nicht entgegen, wegen unwesentlicher Mängel darf die Abnahme nicht verweigert werden.
Drei Folgen sollte man kennen:
- Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt.
- Die Schlusszahlung wird fällig, soweit nichts anderes vereinbart ist.
- Wer später einen Mangel geltend macht, muss ihn in der Regel beweisen, vorher liegt das beim Betrieb.
Den dritten Punkt unterschätzen viele. Vor der Abnahme muss der Betrieb zeigen, dass sein Werk in Ordnung ist. Danach muss der Auftraggeber zeigen, dass etwas nicht stimmt. Ein sorgfältiges Protokoll ist deshalb im Interesse beider Seiten.
Fiktive Abnahme: wenn niemand zum Termin kommt
Das Bad ist fertig, der Betrieb bittet um einen Abnahmetermin, und es kommt keine Antwort. Für diesen Fall regelt § 640 Abs. 2 BGB die fiktive Abnahme. Setzt der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist, gilt das Werk als abgenommen, wenn der Besteller die Abnahme nicht unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert.
Für Verbraucher gibt es eine Schutzklausel. Die fiktive Abnahme tritt nur ein, wenn der Unternehmer zusammen mit der Aufforderung in Textform auf diese Folge hingewiesen hat. Wer eine solche Aufforderung bekommt, sollte also reagieren, entweder mit einem Termin oder mit einer Liste der Mängel.
Was ins Abnahmeprotokoll gehört
Am Abnahmetermin gehen Auftraggeber und Bauleitung gemeinsam durch das Bad. Das dauert bei einem Komplettbad meist eine knappe Stunde. Ins Protokoll gehören:
- Datum, Ort, Anwesende und das Vorhaben, auf das sich die Abnahme bezieht.
- Die Erklärung, dass abgenommen wird, mit oder ohne Vorbehalt.
- Jeden bekannten Mangel einzeln, mit Ort und kurzer Beschreibung, dazu Fotos.
- Eine Frist, bis wann die Mängel beseitigt werden.
- Die übergebenen Unterlagen: Rechnungen der Objekte, Pflegehinweise, Herstellergarantien.
- Die Unterschriften beider Seiten.
Punkt 3 ist wichtig, weil § 640 Abs. 3 BGB einen Vorbehalt verlangt. Wer einen bekannten Mangel abnimmt, ohne ihn vorzubehalten, verliert bestimmte Rechte an genau diesem Mangel. Das gilt für die abgeplatzte Kante an der Duschwanne ebenso wie für die fehlende Abdeckung am Lüfter.
Worauf man beim Rundgang schaut: Laufen Dusche und Wanne vollständig ab, ohne Pfützen? Sind die Fugen gleichmäßig und die Silikonfugen geschlossen? Schließen Armaturen dicht, laufen Warm- und Kaltwasser auf der richtigen Seite? Funktioniert der Lüfter mit Nachlauf? Sind Revisionsöffnungen zugänglich?
Die Abdichtung: der Teil, den man nicht mehr sieht
Wenn Jahre später etwas schiefgeht, ist es selten die Fliese und oft die Abdichtung darunter. Sie liegt nach DIN 18534, Ausgabe 2025-10, unter Fliesen und Platten und schützt Estrich und Decke vor Wasser. Nach der Abnahme ist sie nicht mehr zu sehen.
Deshalb fotografieren wir die Abdichtung in jedem Bad, bevor die erste Fliese gesetzt wird: Dichtbänder in den Ecken, Manschetten an den Rohrdurchführungen, Anschluss an den Ablauf. Diese Fotos bekommen Sie mit den Unterlagen. Zeigt sich nach drei Jahren ein Feuchtefleck in der Decke darunter, lässt sich damit viel schneller klären, woher das Wasser kommt. Was die Norm verlangt, steht auf der Seite zur Abdichtung im Bad.
Ein solcher Fall ist in Häusern mit gemischtem Bestand wie in Oberbilk nicht selten auch eine Frage alter Leitungen außerhalb des sanierten Bereichs. Die Gewährleistung umfasst, was wir gebaut haben. Ein Leck im alten Strang zwei Meter weiter gehört nicht dazu, und genau deshalb lohnt eine saubere Dokumentation der Übergabestellen.
Wenn nach Monaten etwas auffällt
Die Duschrinne läuft plötzlich langsam ab, oder unter dem Waschtisch steht morgens ein kleiner Wasserfleck. Dann hilft eine ruhige Reihenfolge mehr als ein schneller Griff zum Werkzeug. Bewährt haben sich vier Schritte:
- Den Mangel mit Datum und Fotos festhalten und das Wasser wenn nötig am Eckventil absperren.
- Den Betrieb schriftlich informieren, per E-Mail oder Brief, mit Beschreibung und Bildern.
- Eine angemessene Frist für Besichtigung und Nachbesserung setzen.
- Nicht selbst reparieren oder einen anderen Betrieb beauftragen, bevor der ausführende Betrieb die Gelegenheit zur Nachbesserung hatte.
Der vierte Punkt ist wichtig, weil eigenmächtige Reparaturen die Rechte gegenüber dem ausführenden Betrieb gefährden können. Ausnahme ist der echte Notfall, etwa ein Rohrbruch am Wochenende. Dann heißt es zuerst, den Schaden zu begrenzen, am besten mit dem Notdienst eines Installateurs mit Bereitschaft.
Silikon ist eine Wartungsfuge
Nach anderthalb Jahren ist die Silikonfuge an der Duschwand an einer Stelle gerissen, und in der Ecke zeigt sich ein dunkler Schimmer. Viele halten das für einen Mangel. In der Regel ist es keiner, denn elastische Fugen gelten als Wartungsfugen. Sie nehmen Bewegungen zwischen Bauteilen auf, werden täglich nass und mit Reinigungsmitteln behandelt und nutzen sich dabei ab.
Wer die Fuge regelmäßig kontrolliert und nach einigen Jahren erneuern lässt, schützt die Abdichtung dahinter. In Düsseldorf mit rund 14 °dH Wasserhärte laut Stadtwerken setzt sich Kalk schneller auf Fugen ab. Wie man Glas, Armaturen und Fugen bei hartem Wasser pflegt, steht auf der Seite zu Kalk im Bad.
Löst sich eine Silikonfuge dagegen wenige Wochen nach der Abnahme großflächig, war sie meist falsch ausgeführt. Das ist dann ein Fall für die Gewährleistung.
Zahlungen, Abschläge und Kündigung
Abschläge darf der Unternehmer nach § 632a BGB in Höhe des Werts der erbrachten Leistungen verlangen. Die Obergrenze von 90 % der Gesamtvergütung und die Sicherheit von 5 % gelten nach § 650m BGB nur beim Verbraucherbauvertrag. Eine normale Badsanierung ist in der Regel kein Verbraucherbauvertrag, so hat es das OLG Frankfurt 2023 für die Sanierung von zwei Einzelbädern entschieden.
Der Auftraggeber kann den Vertrag bis zur Vollendung jederzeit kündigen (§ 648 BGB). Der Betrieb behält dann die vereinbarte Vergütung abzüglich dessen, was er erspart. Das Gesetz vermutet, dass ihm 5 % der Vergütung für den noch nicht erbrachten Teil zustehen.
Wie wir Abnahme und Mängel handhaben
Den Abnahmetermin vereinbaren wir am Ende jeder Baustelle mit Ihnen persönlich, mit einem Protokoll, das beide Seiten unterschreiben. Sie bekommen die Fotos der Abdichtung, die Unterlagen zu Objekten und Armaturen und einen Ansprechpartner, der nach der Übergabe erreichbar bleibt. Punkte aus dem Protokoll arbeiten wir in der vereinbarten Frist ab. Wie die Wochen vor der Abnahme ablaufen, beschreibt die Seite zum Ablauf einer Badsanierung.
Eine Frage zu Abnahme oder Mängeln an einem Bad, das wir gebaut haben, oder ein neues Vorhaben? Unter 0231 989 43890 sind wir Mo–Fr von 8 bis 18 Uhr zu erreichen, das Formular nimmt Anfragen rund um die Uhr an.
