Derendorfer Bäder zwischen Münsterplatz und Neubauquartier
Die Eigentümerversammlung ist im Mai, das Bad soll im Herbst fertig sein, und niemand weiß genau, wem der Estrich gehört. So beginnen viele Gespräche mit Eigentümern in Derendorf. Der Stadtteil hat viele Mehrfamilienhäuser und viele Eigentumswohnungen, alte wie neue. Wer hier sein Bad erneuert, plant fast immer mit einer Gemeinschaft im Rücken.
Dazu kommen die Mietshäuser rund um Münsterstraße und Münsterplatz. Dort sind die Bäder klein und oft seit Jahrzehnten unverändert. Die Vermieter wollen wissen, was die Modernisierung kostet und wie lange die Wohnung eine Baustelle ist. Beide Gruppen verbindet eines: Ohne Abstimmung mit dem Haus geht in Derendorf kaum ein Bad.
Drei Häuser, drei Bäder
Das Mietshaus an der Münsterstraße
Die Wohnung hat drei Zimmer, das Bad liegt zwischen Küche und Flur und misst selten mehr als 5 m². Die Wanne steht an der Stirnseite, die Fliesen reichen bis zur Tür. In diesen Häusern stehen Altbauten und Nachkriegsbauten direkt nebeneinander. Die Ausstattung liegt laut Stadtteilbeschreibung etwas unter dem Düsseldorfer Durchschnitt, und das sieht man im Bad.
Die Wohnung in der Siedlung Am Tannenwäldchen
Zwischen Tannenstraße und Am Tannenwäldchen liegt eine Siedlung aus den Jahren 1919 und 1920. Sie ist ein Denkmalbereich, und ihr Erscheinungsbild nach außen ist geschützt. Die Bäder sind klein und einfach gebaut, das Fenster zum Garten ist prägend für die Fassade.
Die junge Eigentumswohnung im Neubauquartier
Auf den früheren Industrie- und Bahnflächen entstanden seit den 2000er Jahren neue Wohnungen, etwa das Quartier „Cuore" von 2008 bis 2010. Die Bäder dort sind jung, aber nicht immer so, wie die heutigen Eigentümer sie wollen. Oft geht es um die Wanne, die einer großen Dusche weichen soll, oder um bessere Oberflächen.
Vom Schlachthof zum Wohnquartier
Ab etwa 1850 wurde Derendorf zum Industriestandort. Die Eisenbahn kam, ab 1889 Rheinmetall, 1899 der Schlachthof, dazu die Schlösser-Brauerei. Zwischen den Fabriken entstanden Mietshäuser für die Beschäftigten. Im Krieg wurde vieles zerstört, und die Lücken wurden in den 1950ern mit schlichten Wohnhäusern geschlossen.
Mit dem Ende der Industrie wurden Flächen frei. Der „Entwicklungsbereich Derendorf Nord" machte aus Kasernen-, Bahn- und Fabrikgelände neue Wohn- und Büroquartiere. So liegen heute Gründerzeithaus, Nachkriegsbau und Neubau oft nur eine Straße voneinander entfernt, und alle drei sind häufig in Eigentumswohnungen aufgeteilt.
Was im Mehrfamilienhaus unter dem Bad liegt
Holzbalken oder Beton
Im Gründerzeithaus liegt unter dem Bad meist eine Holzbalkendecke. Im Nachkriegsbau und im Neubau ist es Beton. Wie viel Aufbauhöhe wir für eine Dusche ohne Stufe haben, hängt davon ab. Beim Aufmaß öffnen wir, wo nötig, eine kleine Stelle, um den Aufbau zu sehen.
Der Strang gehört allen
Fallrohr und Steigleitungen laufen durch alle Etagen. Sie sind in der Regel Gemeinschaftseigentum, und an ihnen hängen die Nachbarn über und unter Ihnen. Unsere Installateure schließen die neuen Leitungen hinter der Absperrung Ihrer Wohnung an. Wird der Strang selbst angefasst, stimmen wir das vorher mit der Verwaltung ab.
Schacht oder Fenster
In vielen Derendorfer Mietshäusern hat das Bad ein Fenster zum Hof. In Nachkriegsbauten und Neubauten ist es oft innen liegend und an einen Lüftungsschacht angeschlossen. Fensterlose Bäder brauchen nach § 43 Abs. 1 BauO NRW eine wirksame Lüftung. Welcher Lüfter an Ihren Schacht darf, klären wir mit der Verwaltung.
Kalk aus dem Düsseldorfer Netz
Laut Stadtwerken kommt das Wasser in Derendorf wie überall in der Stadt mit etwa 14 °dH aus der Leitung, im Härtebereich „hart". Glaswände mit Beschichtung und eine Duschrinne statt vieler Fugen machen das im Alltag einfacher. Gerade bei vermieteten Wohnungen zahlt sich eine pflegeleichte Oberfläche aus.
Die Eigentumswohnung: was Sie allein entscheiden und was die Gemeinschaft
In Derendorf ist das die Frage, die wir am häufigsten beantworten. Die gute Nachricht: Ein großer Teil des Bads gehört Ihnen allein. Die Grenze liegt dort, wo das Bad das Haus berührt. Wir erklären Ihnen, wo diese Grenze in der Regel verläuft. Verbindlich ist am Ende Ihre Teilungserklärung, und rechtliche Fragen klärt ein Anwalt oder die Verwaltung.
Ihr Teil und der Teil des Hauses
Fliesen, Sanitärobjekte, Bodenbelag und die Leitungen ab der Absperrung bis zu den Zapfstellen sind in der Regel Sondereigentum. Estrich, Trittschall- und Feuchteisolierung sowie die Steigleitungen bis zur Abzweigung gehören meist zum Gemeinschaftseigentum. Auch die Abdichtung wird überwiegend dort eingeordnet. Die Teilungserklärung kann davon abweichen, deshalb lesen wir sie mit Ihnen gemeinsam.
Wann ein Beschluss nötig ist
Solange wir Fliesen tauschen, eine Wanne gegen eine Dusche wechseln und neue Objekte montieren, bleibt es meist bei Ihrem Sondereigentum. Anders sieht es aus, wenn der Estrich herauskommt oder die Abdichtung neu aufgebaut wird. Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum können nach § 20 WEG beschlossen oder einem Eigentümer durch Beschluss gestattet werden. Nach Rechtsprechung des BGH kann schon das Entfernen des Estrichs ohne Zustimmung eine solche Veränderung sein.
Die Steigleitung beim Umbau
Beim Abbruch sehen wir den Strang zum ersten Mal ohne Fliese davor. Ist er aus verzinktem Stahl und innen zugesetzt, liegt ein Tausch des Abschnitts in Ihrer Wohnung nahe. Das entscheidet aber die Gemeinschaft, nicht Sie allein. Wir dokumentieren den Zustand mit Fotos und geben der Verwaltung eine kurze Einschätzung. So kann sie handeln, solange die Wand offen ist.
Unterlagen für Verwaltung und Versammlung
Damit die Eigentümerversammlung entscheiden kann, braucht sie wenige, klare Unterlagen. Wir liefern einen Grundriss mit alter und neuer Lage der Objekte, eine Beschreibung der Arbeiten und den Zeitplan. Die Verwaltung kann das der Einladung beilegen. Planen Sie die Frist bis zur nächsten Versammlung in Ihren Zeitplan ein.
Der barrierefreie Umbau als Anspruch
Ein Sonderfall ist das Bad für Menschen mit Behinderungen. Jeder Eigentümer kann nach § 20 Abs. 2 WEG angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die diesem Zweck dienen. Über das Wie beschließt die Gemeinschaft. Mehr zu Maßen und Planung steht auf der Seite zum barrierefreien Bad.
Was in Derendorf am häufigsten entsteht
In den Mietshäusern ist es meist die Badrenovierung zwischen zwei Mietern oder die Modernisierung mit Ankündigung. Die Leitungen bleiben, Fliesen, Wanne, WC und Waschtisch werden neu. In den Eigentumswohnungen der Altbauten geht es häufiger um das Komplettbad mit neuen Leitungen bis zum Strang. Und in den Neubauquartieren steht der Tausch der Wanne gegen eine bodengleiche Dusche vorn.
Bei vermieteten Wohnungen zählt vor allem die Bauzeit. Zwischen Auszug und Einzug liegen oft nur wenige Wochen, und jeder Tag Leerstand kostet Miete. Wir planen solche Bäder deshalb so, dass Bestellung und Vorlauf schon laufen, während der alte Mieter noch wohnt. Robuste Markenobjekte, helle Fliesen in gängigem Format und eine Duschwand aus Sicherheitsglas halten auch einen häufigen Wechsel gut aus. Eigentümer, die selbst einziehen, wählen dagegen öfter größere Formate und Armaturen unter Putz.
Kosten für Derendorfer Bäder
Unsere Preise für Derendorf sind Bruttowerte aus der Erfahrung, Stand September 2026. Wo nichts anderes steht, gilt solide Markenausstattung.
| Wohnung | Vorhaben | Preis |
|---|---|---|
| Mietshaus der 1950er, 6 m² | Badrenovierung, Leitungen bleiben | 11.900–18.000 € |
| Eigentumswohnung, 6 m² | Komplettbad mit neuen Leitungen | 15.600–23.300 € |
| Neubauwohnung ab 1979, 5 m² | Badrenovierung | 10.800–16.100 € |
| Gründerzeitwohnung bis 1948, 8 m² | Komplettbad, gehobene Ausstattung | 19.900–30.400 € |
| jede Wohnung | Dusche statt Badewanne | 5.000–9.500 € |
Vermieter können eine Modernisierung nach § 559 BGB mit 8 % der Kosten jährlich auf die Miete umlegen. Vorher muss sie nach § 555c BGB drei Monate im Voraus in Textform angekündigt werden. Ihr eigenes Bad rechnen Sie im Kostenrechner nach Fläche und Baujahr durch.
Treppenhaus, Nachbarn und die Straße
Einen Aufzug findet man in den Derendorfer Mietshäusern selten. Alles, was rein- und rausgeht, trägt jemand über die Treppe. Wir schützen Stufen, Geländer und Wohnungstür, bevor der Abbruch beginnt, und räumen jeden Abend auf. Die Nachbarn bekommen einen Aushang mit Terminen und einer Telefonnummer für Fragen.
Parkplätze sind rund um den Münsterplatz knapp. Für die Anlieferung beantragen wir ein Halteverbot, das bei 14 Tagen Vorlauf 35 € kostet. Seit Juni 2026 gibt es einen Express-Antrag mit kürzerem Vorlauf für 70 €. Ein Container auf der Straße braucht eine Sondernutzungserlaubnis, die Mindestgebühr liegt bei 95 €. Die Anträge stellen wir.
Zeitplan für ein Derendorfer Komplettbad
Den Anfang macht Ihr Anruf oder eine Nachricht über das Formular. Beim Aufmaß, das etwa eine Stunde dauert, messen wir das Bad, sehen uns Strang, Boden und Lüftung an und klären die Fragen zur Gemeinschaft. Danach wählen Sie Fliesen und Objekte aus. Unser Festpreis listet jedes Gewerk einzeln auf, damit die Verwaltung und Sie sehen, was passiert.
Liegt der Beschluss vor oder braucht es keinen, beginnt die Bestellung. Nach meist vier bis acht Wochen geht es los:
- Tag 1–2: Treppenhaus und Wohnung schützen, Abbruch, Entsorgung.
- Tag 3–4: Rohinstallation und Vorwand durch unsere Installateure, Anschluss am Strang nach Absprache.
- Tag 5–7: Estrich, falls nötig, dann Abdichtung nach DIN 18534.
- Tag 8–11: Fliesen; parallel legt der Elektrofachbetrieb, mit dem wir fest zusammenarbeiten, Licht und Lüfter an.
- Tag 12–14: Objekte montieren, Silikon, Reinigung und gemeinsame Abnahme mit Protokoll.
Sie haben einen Vertrag und einen Ansprechpartner. Er hält auch den Kontakt zur Verwaltung, damit Sie nicht zwischen Handwerkern und Hausverwaltung vermitteln müssen.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
Wir bauen Bäder in einzelnen Wohnungen, geplant und am Stück. Für manche Aufgaben im Mehrfamilienhaus gibt es spezialisierte Betriebe:
- Strangsanierung im ganzen Haus: Das beauftragt die Hausverwaltung für alle Wohnungen, meist bei einem darauf eingestellten Betrieb.
- Wasserschaden beim Nachbarn: Leckortung und Trocknung laufen über die Versicherung und einen Trocknungsbetrieb.
- Rohrbruch nachts oder am Wochenende: ein Installateur mit Notdienst.
Wo wir in und um Derendorf bauen
Wir sind in ganz Derendorf unterwegs: an Münsterstraße und Münsterplatz, an Jülicher Straße und Rather Straße, in der Siedlung Am Tannenwäldchen und in den Neubauquartieren im Norden. Westlich grenzt Golzheim an, wo die denkmalgeschützte Siedlung von 1937 steht. Im Süden liegt Pempelfort mit seinen schmalen Altbaubädern.
Östlich über die Bahn beginnt Düsseltal, wo große Wohnungen Platz für ein Familienbad bieten. Nach Norden fahren unsere Installateure oft nach Unterrath mit seinen Reihenhäusern. Nordöstlich schließt Rath an, wo viele Bäder innen liegen und über einen Schacht entlüften.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Badsanierung in der Eigentumswohnung: § 20 WEG, Beschluss und Strang ausführlich.
- Badsanierung in der Mietwohnung: Ankündigung, Umlage und Erlaubnis.
- Badrenovierung: neue Oberflächen, wenn die Leitungen bleiben.
- Abdichtung im Bad: DIN 18534 und die Anschlüsse an Rinne und Rohr.
- Gewährleistung und Abnahme: was das Protokoll festhält.
Ihr Bad in Derendorf, abgestimmt mit dem Haus
Je früher wir die Fragen zur Gemeinschaft kennen, desto ruhiger läuft der Umbau. Sprechen Sie uns an, telefonisch unter 0231 989 43890 von Mo–Fr 8–18 Uhr. Oder nutzen Sie das Formular unten auf der Seite. Wir kommen zum kostenlosen Aufmaß und bringen den Termin für die Verwaltung gleich mit.
