Wer die Badsanierung anstößt, bestimmt die Regeln
Die Wanne hat einen Sprung, die Fugen sind dunkel, und die Fliesen stammen aus einer Zeit, in der Beige als modern galt. Ob jetzt etwas passiert, hängt in der Mietwohnung weniger vom Zustand ab als von der Frage, wer den Anstoß gibt. Plant der Vermieter eine Modernisierung, greifen die §§ 555c, 555d und 559 BGB. Will der Mieter selbst umbauen, geht es um die Erlaubnis und um § 554 BGB.
Was hier zu Gesetzen steht, entspricht dem Stand September 2026. Wir sind ein Handwerksbetrieb und geben keine Rechtsberatung. Wir ordnen ein, was im Gesetz steht, und sagen, wer im Zweifel entscheidet: im Streit um Duldung oder Mieterhöhung das Amtsgericht, vorher Mieterverein, Haus- und Grundbesitzerverein oder ein Anwalt für Mietrecht.
In Düsseldorf betrifft das Thema viele Häuser. Die Nachkriegsbauten in Bilk und Oberbilk haben kleine Bäder mit 3 bis 5 m², die Wohnungen der Sechziger in Eller oft eine Wanne in der gemauerten Nische. Viele dieser Wohnungen sind vermietet, und viele Bäder sind seit dem Erstbezug nicht angefasst worden.
Wenn der Vermieter modernisiert: Ankündigung und Duldung
Der Brief kommt im Frühjahr, und darin steht, dass im Sommer das Bad erneuert wird. So oder ähnlich beginnt die Modernisierung durch den Vermieter. § 555c Abs. 1 BGB verlangt, dass sie spätestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt wird.
Die Ankündigung muss drei Dinge enthalten:
- Art und voraussichtlichen Umfang der Arbeiten, also etwa Dusche statt Wanne, neue Leitungen, neues WC
- den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer
- den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung
Textform heißt lesbar und dauerhaft, also Brief oder E-Mail. Ein Aushang im Treppenhaus oder ein Gespräch an der Tür genügt dafür nicht.
Nach § 555d BGB muss der Mieter die Modernisierung dulden. Die Ausnahme ist eine Härte, die sich auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht rechtfertigen lässt. Wer sich darauf beruft, muss das bis zum Ende des Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform mitteilen. Ob ein Härtegrund trägt, ist eine Einzelfallfrage, die wir als Betrieb nicht beurteilen.
Für die Planung wichtig: Die angekündigte Dauer sollte realistisch sein. Eine Komplettsanierung braucht bei uns in der Regel 10 bis 15 Arbeitstage, eine Badrenovierung mit bleibenden Leitungen 6 bis 10. Wer diese Zahlen in die Ankündigung schreibt, erspart sich Rückfragen. Wie die Tage im Einzelnen aussehen, steht auf der Seite zur Dauer einer Badsanierung.
Was nach dem neuen Bad auf die Miete kommen darf
Das Bad ist fertig, die Rechnung liegt vor, und jetzt stellt sich die Frage nach der Miete. § 559 BGB erlaubt, die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Kosten, die ohnehin für eine fällige Erhaltung angefallen wären, werden vorher abgezogen.
Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Zahlen zeigt die Größenordnung:
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| Kosten des neuen Bads, 6 m², Komplettbad | 20.000 € |
| davon angenommen als ersparte Erhaltung (defekte Wanne, marode Fugen) | 5.000 € |
| umlagefähiger Betrag | 15.000 € |
| 8 % davon im Jahr | 1.200 € |
| Erhöhung je Monat | 100 € |
Dazu kommt die Kappungsgrenze aus § 559 Abs. 3a BGB. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete durch Modernisierung um höchstens 3 € je m² Wohnfläche steigen. Liegt die Miete unter 7 € je m², sind es höchstens 2 € je m². Bei einer Wohnung mit 40 m² und niedriger Miete wären das höchstens 80 € im Monat, auch wenn die Rechnung mehr hergäbe.
Welcher Anteil als Erhaltung gilt, ist oft der eigentliche Streitpunkt. Ein Bad mit funktionierender Wanne ist etwas anderes als eines, in dem das Wasser schon in die Decke läuft. Für den Vermieter hilft eine Rechnung, die nach Gewerken aufgeschlüsselt ist. Unser Festpreisangebot ist ohnehin so aufgebaut.
Wenn der Mieter selbst umbauen will
Die Mutter kommt nicht mehr über den Wannenrand, der Vermieter hat mit dem Bad keine Eile, und der Mieter will die Sache selbst in die Hand nehmen. Hier beginnt alles mit der Erlaubnis des Vermieters. Ohne sie ist ein Umbau im Bad eine bauliche Veränderung an fremdem Eigentum, und die kann teuer zurückkommen.
§ 554 BGB gibt dem Mieter für einen bestimmten Fall mehr Gewicht. Dient die bauliche Veränderung dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, kann der Mieter die Erlaubnis verlangen. Der Vermieter darf nur ablehnen, wenn ihm der Umbau auch unter Würdigung der Mieterinteressen unzumutbar ist. Der Mieter kann dabei eine besondere Sicherheit anbieten. Abweichende Vereinbarungen zulasten des Mieters sind unwirksam.
Für den Umbau aus anderen Gründen gibt es diesen Anspruch nicht. Wer einfach eine schönere Dusche möchte, ist auf die Zustimmung angewiesen. In der Praxis lohnt ein Gespräch, denn viele Vermieter sehen den Wert eines neuen Bads für die Wohnung durchaus.
Was in die schriftliche Vereinbarung gehört:
- was genau gebaut wird, am besten mit dem Angebot als Anlage
- wer die Kosten trägt und ob der Vermieter sich beteiligt
- was beim Auszug gilt: bleibt das Bad, wird es zurückgebaut, gibt es einen Ausgleich
- wer den Betrieb beauftragt und wer die Abnahme macht
Wie ein solcher Wannentausch technisch abläuft und was er kostet, steht auf der Seite Dusche statt Badewanne. Die Kostenseite dazu erklärt die Spanne von 5.000 bis 9.500 € genauer, auch mit Blick auf die Mietwohnung. Wer den Umbau für einen Angehörigen mit Pflegebedarf plant, findet Maße und Planungshinweise auf der Seite zum barrierefreien Bad.
Typische Vorhaben in der Mietwohnung und ihre Kosten
Die Spannen stammen aus unserer Erfahrung in Düsseldorf und Umgebung, brutto, Stand September 2026. Sie gelten für solide Markenware und Häuser der Baujahre 1949 bis 1978.
| Vorhaben | Kosten, erfahrungsgemäß | Bauzeit |
|---|---|---|
| Wanne raus, Dusche mit flachem Einstieg rein | 5.000–9.500 € | 3–5 Arbeitstage |
| Neue Oberflächen und Objekte im 4-m²-Bad, alte Leitungen | 10.100–15.000 € | 6–10 Arbeitstage |
| Komplettbad, 4 m² | 13.400–19.700 € | 10–15 Arbeitstage |
| Komplettbad, 6 m² | 15.600–23.300 € | 10–15 Arbeitstage |
| Stand-WC gegen wandhängendes WC auf neuer Vorwand | 1.400–2.800 € | 1–2 Arbeitstage |
Für Vermieter, die mehrere Bäder gleicher Bauart erneuern, lohnt der Blick auf den Kostenrechner. Er rechnet mit der Bodenfläche und zeigt, warum ein kleines Bad je m² teurer ist als ein großes.
Die bewohnte Baustelle
Im dritten Stock ohne Aufzug, das Kinderzimmer neben dem Bad, der Nachbar arbeitet im Homeoffice. So sieht die Baustelle in einer vermieteten Wohnung oft aus. Für beide Seiten zahlt sich aus, wenn der Ablauf vorher feststeht.
Wir besprechen vor dem Start, an welchen Tagen Wasser am Strang abgestellt wird und wann das WC fehlt. Das Treppenhaus wird geschützt, bevor der erste Sack Schutt nach unten geht. Fehlt in der Innenstadt der Platz für den Transporter, beantragen wir ein Halteverbot. Das kostet in Düsseldorf 35 € bei 14 Tagen Vorlauf.
Hilfreich ist ein fester Ansprechpartner für den Mieter, auch wenn der Vermieter den Auftrag erteilt hat. Bei uns ist das die Bauleitung, die für das ganze Bad zuständig ist. Fragen zu Lärm, Zugang oder Schlüsseln laufen über sie, nicht über einzelne Handwerker.
Vermieter zwischen zwei Mietern
Der alte Mieter zieht Ende des Monats aus, der neue soll sechs Wochen später einziehen. In diesem Fenster wird die Badsanierung für den Vermieter am einfachsten: keine Ankündigungsfrist, keine Duldungsfrage, freier Zugang. Entscheidend ist, dass die Planung vor dem Auszug fertig ist, weil der Vorlauf für Bestellung und Termin meist 4 bis 8 Wochen beträgt.
Diesen Fall kennen wir aus den Mietshäusern in Heerdt, wo viele Wohnungen der Nachkriegszeit gleich geschnittene Bäder haben. Robuste Fliesen, ein wandhängendes WC und eine Dusche mit flachem Einstieg sind dort die häufigste Wahl. Das Aufmaß kann noch in der bewohnten Wohnung stattfinden, wenn der Mieter zustimmt.
Mietwohnung in der Eigentumsanlage
Gehört die vermietete Wohnung zu einer Eigentümergemeinschaft, kommt eine dritte Partei dazu. Was unter den Fliesen liegt, also Estrich, Abdichtung und die Steigleitung, gehört dort häufig allen Eigentümern gemeinsam. Dann entscheidet nicht der Vermieter allein, sondern unter Umständen die Eigentümerversammlung. Was dort beschlossen werden muss, beschreibt die Seite zur Badsanierung in der Eigentumswohnung.
Was wir als Betrieb dabei übernehmen
Wir arbeiten für Vermieter, für Mieter mit schriftlicher Zustimmung und für Eigentümergemeinschaften. Beim kostenlosen Aufmaß sehen wir uns Leitungen, Fallrohr, Boden und Lüftung an. Danach bekommen Sie ein Festpreisangebot mit Aufstellung nach Gewerken, das sich als Anlage zur Ankündigung oder zur Vereinbarung mit dem Vermieter eignet. Vom Abbruch bis zur Abnahme bleibt es ein Vertrag mit uns, auch für die Elektroarbeiten, die der Elektrofachbetrieb übernimmt, mit dem wir fest zusammenarbeiten.
Wer schon weiß, was im Bad passieren soll, erreicht uns unter 0231 989 43890, Montag bis Freitag von 8 bis 18 Uhr. Für eine Anfrage außerhalb dieser Zeiten gibt es das Formular auf dieser Seite.
