Drei Ebenen unter den Fliesen
Der Boden ist aufgestemmt, und man blickt auf drei Schichten: die alten Fliesen mit ihrem Kleber, darunter eine graue Estrichplatte, darunter eine Lage Dämmung auf der Betondecke. In der Eigentumswohnung gehören diese Schichten nicht alle derselben Person. Die Fliesen sind in der Regel Ihr Sondereigentum, Estrich und Dämmung meist Gemeinschaftseigentum. Genau an dieser Grenze entscheidet sich, ob Sie allein planen können oder die Gemeinschaft fragen müssen.
Alle Angaben geben den Stand September 2026 wieder. Wir sind ein Handwerksbetrieb und keine Kanzlei, eine Rechtsberatung ersetzt diese Seite nicht. Was in Ihrem Haus gilt, entscheidet die Teilungserklärung, über bauliche Veränderungen entscheidet die Eigentümerversammlung, und im Streit das Gericht. Ansprechpartner für den ersten Schritt ist Ihre Hausverwaltung.
Wo das Gesetz die Grenze zieht
Das Wohnungseigentumsgesetz beschreibt die Grenze in § 5. Sondereigentum sind die Räume der Wohnung und die Bestandteile, die man verändern kann, ohne das Gemeinschaftseigentum oder die Rechte anderer über das unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen (§ 5 Abs. 1 WEG). Gemeinschaftseigentum sind Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes nötig sind, und Anlagen für den gemeinschaftlichen Gebrauch, auch wenn sie in der Wohnung liegen (§ 5 Abs. 2 WEG). Die Teilungserklärung kann davon abweichen (§ 5 Abs. 3 WEG).
Für das Bad hat sich in Rechtsprechung und Praxis eine übliche Zuordnung herausgebildet. Sie gilt in der Regel, nicht in jedem Haus:
| Bauteil im Bad | Übliche Zuordnung | Was das für die Planung heißt |
|---|---|---|
| Fliesen, Wandbeläge, Bodenbelag | Sondereigentum | Sie entscheiden selbst |
| WC, Waschtisch, Wanne, Dusche, Armaturen | Sondereigentum | Sie entscheiden selbst |
| Leitungen ab der Absperrung in der Wohnung bis zur Entnahmestelle | Sondereigentum | Sie entscheiden selbst, Absperrung mit der Verwaltung abstimmen |
| Estrich | Gemeinschaftseigentum | Öffnen oder Entfernen nur mit Beschluss oder Zustimmung |
| Trittschall-, Wärme- und Feuchtigkeitsisolierung | Gemeinschaftseigentum | Gilt auch für die Abdichtung, die überwiegend so zugeordnet wird |
| Steigleitungen und Versorgungsleitungen bis zur Abzweigung | Gemeinschaftseigentum | Eingriffe nur mit der Gemeinschaft |
| Fallrohr und gemeinsamer Lüftungsschacht | in der Regel Gemeinschaftseigentum | Anschlüsse ändern nur nach Absprache |
Nach der Rechtsprechung des BGH war das Entfernen des Estrichs ohne Zustimmung eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums. Das ist der Punkt, an dem viele Badsanierungen in Eigentumswohnungen hängen bleiben. Eine bodengleiche Dusche braucht fast immer einen Eingriff in den Estrich, denn Ablauf und Gefälle liegen darin.
Wann ein Beschluss nötig ist
Die Nachbarin aus dem zweiten Stock hat ihr Bad letztes Jahr erneuert, ohne jemanden zu fragen. Das kann völlig richtig gewesen sein, wenn sie nur Fliesen und Objekte getauscht hat. § 20 Abs. 1 WEG regelt den anderen Fall. Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, können beschlossen oder einem Eigentümer durch Beschluss gestattet werden.
Für das Bad heißt das praktisch:
- Neue Fliesen, neue Objekte an den alten Anschlüssen: in der Regel ohne Beschluss
- Neue Leitungen in der Wohnung bis zur Absperrung: in der Regel ohne Beschluss, Wasserabsperrung mit der Verwaltung
- Estrich öffnen für Ablauf oder Gefälle: Beschluss oder Gestattung nötig
- Anschluss an den Strang versetzen, Fallrohr anbohren, neuer Lüfter am Schacht: Beschluss oder Gestattung nötig
- Durchbruch in einer tragenden Wand: Beschluss und statische Prüfung
Es gibt einen Fall, in dem die Gemeinschaft das Ob nicht verweigern kann. Nach § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG kann jeder Eigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Über die Durchführung ist trotzdem zu beschließen. Die Gemeinschaft entscheidet dann also, wie gebaut wird, nicht mehr, ob. Wie ein solches Bad geplant wird, beschreibt die Seite zum barrierefreien Bad.
Der Weg zum Beschluss, Schritt für Schritt
Die Eigentümerversammlung ist im Mai, und das Bad soll im Sommer fertig sein. Dann muss der Antrag im März bei der Verwaltung liegen. So sieht der Weg in der Regel aus:
- Aufmaß und Planung, damit klar ist, welche Bauteile betroffen sind.
- Schriftlicher Antrag an die Verwaltung mit Beschreibung, Plan und dem Hinweis, welche Teile des Gemeinschaftseigentums berührt werden.
- Aufnahme in die Tagesordnung der nächsten Versammlung oder Beschluss im Umlaufverfahren.
- Beschluss, idealerweise mit Regeln zu Ausführung, Kosten und Haftung.
- Termin mit der Verwaltung für Strangabsperrung und Treppenhausnutzung.
- Bau, Abnahme, Dokumentation für die Verwaltung.
Hilfreich für den Antrag ist eine Beschreibung des neuen Aufbaus: welche Abdichtung nach DIN 18534, welcher Trittschallschutz, welcher Ablauf. Solche Angaben liefern wir mit dem Angebot. Die Abdichtung selbst erklärt die Seite zur Abdichtung im Bad.
Der Strang: wo die Wohnung an das Haus anschließt
Irgendwo hinter dem WC oder in einer Ecke des Bads verschwinden die Rohre in einem Schacht. Das ist der Strang, der alle Bäder übereinander versorgt. In Häusern der Sechziger und Siebziger ist er oft genauso alt wie die Bäder. Wer sein Bad erneuert, sieht zum ersten Mal seit Jahrzehnten, in welchem Zustand die Steigleitung ist.
In der Regel endet unsere Arbeit an der Absperrung in der Wohnung oder am Abzweig vom Strang. Dort schließen wir die neuen Leitungen an. Zeigt sich dabei, dass der Strang selbst erneuert werden muss, ist das eine Sache der Gemeinschaft. Die Strangsanierung eines ganzen Hauses vergibt die Verwaltung als eigenen Auftrag, meist an einen Betrieb, der genau darauf eingestellt ist.
In den Hochhäusern in Neuss liegen die Bäder übereinander an gemeinsamen Steigsträngen. Dort planen viele Gemeinschaften die Strangsanierung gleich für alle Bäder. In Derendorf sind es eher Mehrfamilienhäuser mit wenigen Parteien, in denen einzelne Eigentümer nacheinander sanieren. Beides verlangt Absprachen, nur in einem anderen Takt.
Im Fertigteilbau kommt ein weiterer Punkt dazu. Wände aus tragendem Beton dürfen nicht für Leitungen geschlitzt werden. Neue Leitungen laufen deshalb in einer Vorwand oder im vorhandenen Schacht, wie wir es aus Monheim am Rhein kennen.
Rücksicht auf die Wohnung darunter
Ein Bad liegt selten allein. Unter Ihrem steht meist ein weiteres Bad, darüber ebenfalls. Zwei Dinge treffen die Nachbarn direkt: Wasser, das durch eine undichte Abdichtung in die Decke zieht, und Geräusche, die über Rohre und Estrich weitergetragen werden.
Die Abdichtung planen wir nach DIN 18534, Ausgabe 2025-10. Die Norm teilt Flächen in Wassereinwirkungsklassen ein, und der Duschbereich bekommt eine andere Klasse als die Wand neben dem Waschtisch. Abwasserrohre führen wir in der Vorwand mit schallentkoppelten Befestigungen. Wo der Estrich geöffnet wird, bauen wir den Trittschallschutz mindestens so wieder ein, wie er vorher war.
Die BauO NRW verlangt außerdem einen eigenen Wasserzähler je Wohnung (§ 43 Abs. 2 BauO NRW). Liegt der Zähler im Bad, bleibt er bei der Sanierung zugänglich, damit Ablesen und Tausch weiter möglich sind.
Was eine Badsanierung in der Eigentumswohnung kostet
Die Kosten unterscheiden sich kaum von einer Wohnung ohne Gemeinschaft. Dazu kommt Zeit für Beschluss und Abstimmung, selten nennenswert Geld. Die folgenden Spannen sind Erfahrungswerte für Düsseldorf und Umgebung, brutto, Stand September 2026, solide Ausstattung, Baujahr 1949 bis 1978:
| Bodenfläche | Badrenovierung, Leitungen bleiben | Komplettbad |
|---|---|---|
| 6 m² | 11.900–18.000 € | 15.600–23.300 € |
| 8 m² | 13.700–21.000 € | 17.800–26.900 € |
| 12 m² | nach Aufmaß | 22.200–34.100 € |
Muss für die Dusche der Estrich geöffnet werden, ändert das am Preis weniger als an der Planung. Die Arbeit am Boden steckt ohnehin im Komplettbad, der Beschluss dafür kostet vor allem Vorlauf. Wer andere Flächen oder eine gehobene Ausstattung durchrechnen will, nutzt den Kostenrechner. Die Zeitplanung von der ersten Anfrage bis zur Abnahme zeigt die Seite zum Ablauf einer Badsanierung.
Wenn Sie die Wohnung vermieten
Die Wohnung gehört Ihnen, bewohnt wird sie von einem Mieter. Dann gelten zwei Regelwerke nebeneinander. Gegenüber der Gemeinschaft brauchen Sie für Eingriffe in Estrich oder Strang den Beschluss. Gegenüber dem Mieter gelten die Regeln zur Modernisierung, also Ankündigung in Textform drei Monate vorher. Beide Fristen laufen am besten parallel, damit der Beschluss vorliegt, bevor der Baubeginn angekündigt wird. Was dabei für Mieter und Vermieter gilt, steht auf der Seite zur Badsanierung in der Mietwohnung.
Was die Verwaltung vor Baubeginn wissen will
Die Hausverwaltung fragt selten nach Fliesenfarben, aber fast immer nach denselben Punkten. Wer sie vorher beantwortet, spart eine Runde E-Mails:
- an welchen Tagen der Strang abgesperrt wird und für wie lange
- wie das Treppenhaus geschützt wird und wo Schutt zwischengelagert wird
- ob ein Container vor dem Haus steht oder Big Bags genügen
- welcher Betrieb die Leitungen anschließt und ob er in die Handwerksrolle eingetragen ist
- wer nach der Fertigstellung als Ansprechpartner für Mängel bleibt
Die letzte Frage ist berechtigt, denn ein Wasserschaden zeigt sich manchmal erst Monate später in der Wohnung darunter. Das Installateurhandwerk ist nach Anlage A Nr. 24 HwO zulassungspflichtig. Unsere Eintragung als Installateurbetrieb können wir der Verwaltung auf Wunsch nachweisen.
Was wir für Eigentümer vorbereiten
Beim kostenlosen Aufmaß sehen wir uns an, wo die Absperrung sitzt, wie das Fallrohr verläuft und wie der Boden aufgebaut ist. Daraus schreiben wir ein Festpreisangebot, in dem steht, welche Arbeiten Gemeinschaftseigentum berühren. Diese Aufstellung können Sie direkt an die Verwaltung weitergeben. Unsere Installateure übernehmen die Sanitärinstallation, alle übrigen Gewerke laufen aus einer Hand, mit einem Ansprechpartner für Sie und für die Verwaltung.
Wenn Sie wissen möchten, was in Ihrem Bad ohne Beschluss geht, rufen Sie uns an: 0231 989 43890, montags bis freitags zwischen 8 und 18 Uhr. Schriftlich geht es über das Anfrageformular.
