Ein Bad im dritten Stock, und unten parkt niemand
Das Bad liegt im dritten Obergeschoss, die Treppe hat einen Knick, und vor der Haustür steht Auto an Auto bis zur nächsten Kreuzung. So beginnen die meisten Gespräche über eine Badsanierung in der Friedrichstadt. Die Frage nach Fliesen und Armaturen kommt erst danach. Zuerst will man wissen, wie ein neues Bad in dieses Haus kommt, ohne dass die Nachbarn drei Wochen lang über Schutt steigen.
Genau diese Frage beantworten wir beim Termin in Ihrer Wohnung. Wir messen das Bad aus, sehen uns Decke, Leitungen und Fallrohr an und gehen danach einmal durchs Treppenhaus bis auf die Straße. Dort entscheidet sich, wo das Halteverbot hinkommt, wie breit die Podeste sind und ob eine Duschwanne um die Kurve passt.
Das Bad selbst bauen wir dann in einer festen Reihenfolge und mit einem Terminplan, den Sie vorab kennen. Sie haben einen Ansprechpartner, einen Vertrag und eine Rechnung. Wer im Haus wann was erfährt, legen wir mit Ihnen und der Hausverwaltung fest, bevor der erste Handwerker klingelt.
Drei Häuser zwischen Fürstenplatz und Kirchfeldstraße
In der Friedrichstadt stehen in einer einzigen Straße oft drei Bauzeiten nebeneinander. Für das Bad heißt das: Wer die Hausnummer kennt, kennt noch lange nicht die Decke. Drei Lagen begegnen uns immer wieder.
Das Gründerzeithaus mit hohen Räumen
Die Decke liegt bei deutlich über drei Metern, die Dielen knarren, und das Bad ist irgendwann aus einer Kammer oder einem Teil der Küche entstanden. Die Wanne steht an der Außenwand, das Fallrohr läuft im Nachbarraum oder im Treppenhausbereich. Unter den Fliesen liegt häufig eine Holzbalkendecke, auf der jeder Zentimeter Aufbau gerechnet sein will.
Der Wiederaufbau der 1950er im Lückengrundstück
Hier ist das Bad schmal, oft zwischen 3 und 5 m², mit Fenster zum Hof. Die Wanne steht quer an der Stirnseite, die Fliesen reichen bis Türhöhe, und die Leitungen liegen im Schlitz. Die Decke ist massiv, der Estrich meist dünn. Solche Bäder lassen sich gut neu ordnen, weil die Maße übersichtlich sind.
Die modernisierte Wohnung mit älterem Kern
Jemand hat vor Jahren neu gefliest, aber die Leitungen in der Wand blieben. Heute tropft die Armatur, der Druck lässt nach, und hinter der Vorsatzschale steckt verzinkter Stahl. Hier lohnt der Blick hinter die Oberfläche, bevor über neue Fliesen gesprochen wird.
Ein Viertel vom Reißbrett
Die Friedrichstadt ist kein gewachsenes Dorf, sondern wurde vollständig am Reißbrett geplant. Ab 1854 entstand sie als Schachbrettviertel mit geraden Straßen und geschlossenen Blocks. Beamte und Offiziere schätzten die Lage, und entsprechend großzügig fielen viele Wohnungen aus. Das Bad spielte in diesen Grundrissen allerdings eine Nebenrolle und wurde oft erst später eingebaut.
Am 1. August 1942 traf der erste Großangriff auf Düsseldorf auch Wohnviertel der Friedrichstadt. Trotzdem ist nach Wikipedia ein Großteil der Gründerzeitsubstanz erhalten geblieben. In die Lücken kamen nach dem Krieg einfache Mietshäuser und später Verwaltungsbauten, darunter das 122 Meter hohe Hochhaus der Deutschen Rentenversicherung Rheinland. Deshalb wechselt der Deckenaufbau manchmal von Haus zu Haus.
Was hinter den Fliesen steckt
Welche Technik unter dem alten Bad liegt, bestimmt den Preis stärker als die Wahl der Fliese. Vier Punkte klären wir beim Aufmaß immer.
Balkenlage oder Betondecke
Im Gründerzeithaus trägt meist eine Holzbalkendecke mit Schüttung. Sie verträgt keinen dicken Zementestrich, und die Aufbauhöhe endet an der Türschwelle. Wir arbeiten dort mit leichten, dünnen Aufbauten und prüfen, ob die Balken im Nassbereich trocken sind. Im Wiederaufbauhaus liegt Beton, der deutlich mehr verzeiht.
Der Weg zum Fallrohr
Ein Abwasserrohr fällt 1 bis 2 cm je Meter. Liegt das Fallrohr drei Meter entfernt, braucht der Boden bis zu 6 cm mehr Höhe. Für eine bodengleiche Dusche im Altbau entscheidet diese Strecke, ob ein flacher Punktablauf reicht oder ein Wandablauf in der Vorwand besser passt.
Luft aus Fenster oder Schacht
Viele Bäder im Hinterhaus haben ein kleines Fenster zum Hof. Das innenliegende Bad im Nachkriegsblock hängt dagegen am Schacht. Fensterlose Bäder sind nach § 43 Abs. 1 BauO NRW nur mit wirksamer Lüftung zulässig. Wir setzen einen Lüfter mit Nachlauf, der zum Schacht des Hauses passt.
Weiße Ränder an der Glaswand
Düsseldorfer Leitungswasser liegt laut Stadtwerken bei rund 14 °dH und gilt als hart. Auf Glaswänden und Armaturen sieht man das schnell. Beschichtetes Glas, eine Duschrinne statt vieler Fugen und glatte Armaturen halten den Pflegeaufwand klein. Mehr dazu steht auf der Seite zu Kalk im Bad.
Baustelle im Block: Schutt, Material und Wasser im Takt
In einem Innenstadtblock ist die Badsanierung zur Hälfte Logistik. Der Abbruch eines Fünf-Quadratmeter-Bads füllt mehrere Kubikmeter, und jede Platte muss irgendwie in den dritten Stock. Wie das in der Friedrichstadt läuft, planen wir vor dem ersten Hammerschlag.
Halteverbot statt Container
Für einen Container auf der Straße braucht es in Düsseldorf eine Sondernutzungserlaubnis mit einer Mindestgebühr von 95 €. In den engen Straßen um die Hüttenstraße fehlt dafür oft schlicht der Platz. Wir beantragen deshalb meist eine Halteverbotszone. Sie kostet 35 € bei 14 Tagen Vorlauf, und seit Juni 2026 gibt es einen Express-Antrag für 70 €. Den Antrag stellen wir, die Schilder lassen wir aufstellen.
Big Bags an festen Tagen
Den Schutt sammeln wir in Big Bags, die in der Wohnung oder im Hof gefüllt werden. An festen Abholtagen kommen sie auf die Halteverbotsfläche und werden direkt geladen. So steht kein offener Container tagelang vor der Tür. Die Entsorgung läuft über uns und steht als Posten im Angebot.
Ein geschütztes Treppenhaus
Die Treppenhäuser der Gründerzeit haben Holzstufen, Stuck und oft frisch gestrichene Wände. Wir legen die Stufen mit rutschfester Pappe aus, schützen Handlauf und Türzargen und stellen eine Staubschutzwand vor die Wohnungstür. Material tragen wir in handlichen Gebinden, damit nichts an den Wänden schleift.
Lärm im Voraus bekannt
Laut sind vor allem Abbruch und Schlitzarbeiten in den ersten Tagen. Diese Arbeiten legen wir auf feste Zeitfenster und kündigen sie per Aushang an. Nachbarn im Homeoffice können sich darauf einstellen, statt überrascht zu werden.
Wasser nur kurz vom Netz
Die Versorgung eines Mietshauses hängt an gemeinsamen Strängen. Wir sperren in der Regel an zwei Tagen für einige Stunden ab: beim Abtrennen und beim Anschließen. Die Zeiten sprechen wir mit der Hausverwaltung ab. Dazwischen läuft das Wasser im Haus normal.
Was in der Friedrichstadt am häufigsten auf dem Auftrag steht
Die meisten Anfragen betreffen das ganze Bad. Wenn die Leitungen aus der Nachkriegszeit stammen, lohnt es sich, sie gleich mit zu erneuern, solange alles offen ist. Das Komplettbad mit neuen Leitungen ist deshalb hier der häufigste Auftrag.
Gleich danach folgt der Wechsel von der Wanne zur Dusche. Die Wanne unter dem Hoffenster weicht einer flachen oder bodengleichen Dusche, und der Rest des Bads bleibt, wie er ist. Wer so plant, findet die Einzelheiten auf der Seite Dusche statt Badewanne.
Vermieter aus dem Viertel fragen oft nach einer robusten Renovierung zwischen zwei Mietern. Dann bleiben die Leitungen, und Fliesen, WC und Waschtisch werden neu. Das geht schneller und passt, wenn die Installation noch in gutem Zustand ist.
Was ein Bad in der Friedrichstadt kostet
Die Zahlen sind Erfahrungswerte für Düsseldorf, brutto und Stand September 2026. Sie gelten für solide Ausstattung. Bei Häusern bis Baujahr 1948 rechnen wir den Flächenanteil mit dem Faktor 1,08, weil Holzbalkendecken mehr Aufwand machen.
| Vorhaben in der Friedrichstadt | Erfahrungswert | Bauzeit |
|---|---|---|
| Badrenovierung, 6 m², Leitungen bleiben | 11.900–18.000 € | 6–10 Arbeitstage |
| Komplettbad, 6 m², Haus 1949–1978 | 15.600–23.300 € | 10–15 Arbeitstage |
| Komplettbad, 8 m², gehoben, Altbau bis 1948 | 19.900–30.400 € | 10–15 Arbeitstage |
| Dusche statt Badewanne | 5.000–9.500 € | 3–5 Arbeitstage |
| WC tauschen mit neuem Vorwandelement | 1.400–2.800 € | 1–2 Arbeitstage |
Ein kleines Bad kostet je Quadratmeter mehr als ein großes, weil Objekte und Installation fast gleich viel Arbeit machen. Das Halteverbot und die Entsorgung stehen bei uns als eigene Posten im Angebot. Ihr eigenes Bad können Sie im Kostenrechner grob durchrechnen.
Wer vorher Bescheid wissen muss
Ein Bad in einem Haus mit zwölf Parteien ist nie nur Ihre Sache. Die Hausverwaltung muss wissen, wann das Wasser abgestellt wird. Nachbarn wollen wissen, wann es laut wird. Und in der Eigentumswohnung kann es sein, dass die Gemeinschaft zustimmen muss.
Estrich, Abdichtung und Steigleitungen können Gemeinschaftseigentum sein. Greift das neue Bad dort ein, braucht es einen Beschluss nach § 20 WEG. Fliesen, Objekte und die Leitungen ab der Absperrung gehören dagegen in der Regel zum Sondereigentum. Was bei Ihnen gilt, steht in der Teilungserklärung, und die lesen wir vor dem Angebot mit.
Als Mieter brauchen Sie die Erlaubnis des Vermieters, bevor wir anfangen. Plant der Vermieter selbst eine Modernisierung, muss er sie drei Monate vorher in Textform ankündigen. Rechtsberatung geben wir nicht, aber wir sagen Ihnen, wen Sie fragen sollten.
Eine Baugenehmigung braucht ein Bad innerhalb der Wohnung in der Regel nicht. Wasser- und Abwasseranlagen im Gebäude sind nach § 62 BauO NRW verfahrensfrei. Anders liegt es bei tragenden Wänden, beim Brandschutz oder bei einem Baudenkmal.
Drei Wochen in einer Friedrichstädter Wohnung
So sieht der Zeitplan für ein Komplettbad aus, wenn die Decke mitspielt. Vor dem Start liegen meist 4 bis 8 Wochen Vorlauf für Planung, Bestellung und Halteverbot.
- Tag 1: Treppenhaus schützen, Staubwand aufstellen, Wasser am Strang absperren.
- Tag 2 bis 3: Abbruch von Fliesen, Wanne und Estrich, Schutt in Big Bags.
- Tag 4 bis 5: Rohinstallation von Wasser und Abwasser, Vorwand für WC und Waschtisch.
- Tag 6 bis 7: Estrich oder Trockenaufbau, danach Abdichtung nach DIN 18534.
- Tag 8 bis 11: Fliesen an Wand und Boden, dazwischen Elektro für Licht und Lüfter.
- Tag 12 bis 14: Endmontage der Objekte, Glaswand, Silikon und Reinigung.
- Tag 15: Abnahme mit Protokoll, Treppenhaus sauber übergeben.
Liegt Zementestrich drin, braucht er je nach Dicke mehrere Tage zum Trocknen. Wenn es eilt, planen wir Schnellestrich. Die Elektroarbeiten übernimmt der Elektrofachbetrieb, mit dem wir fest zusammenarbeiten, im selben Terminplan und unter unserem Vertrag.
Wofür Sie einen anderen Betrieb brauchen
Ein geplatztes Rohr am Samstagabend gehört zu einem Installateur mit Notdienst. Wir bauen Bäder in geplanten Blöcken und stehen nicht im Stundeneinsatz bereit.
Soll das ganze Haus neue Steigleitungen bekommen, ist das eine Strangsanierung. Sie beauftragt die Hausverwaltung bei einem Betrieb, der ganze Häuser strangweise bearbeitet.
Finden sich im alten Fliesenkleber Hinweise auf Asbest, übernimmt ein Fachbetrieb nach TRGS 519 den Ausbau mit Freimessung. Danach geht es mit uns weiter.
Unterwegs zwischen Rheinknie und Hauptbahnhof
Gebaut wird in der ganzen Friedrichstadt, vom Fürstenplatz über die Friedrichstraße bis zur Luisenstraße, von der Corneliusstraße bis zur Kirchfeldstraße und zur Hüttenstraße. Die Wege sind kurz, und die Nachbarviertel kennen wir aus derselben Arbeit.
Südwestlich schließt Unterbilk an, mit Altbauten rund um die Lorettostraße. Nach Süden geht es nach Bilk, wo kleine Wohnungen mit knappen Bädern überwiegen. Östlich der Gleise liegt Oberbilk mit seinem Mix aus Häusern mehrerer Jahrzehnte. Über die Rheinkniebrücke sind wir schnell in Oberkassel, wo Altbauten im Denkmalbereich stehen.
Wo Sie tiefer einsteigen können
- Badsanierung im Altbau: was Holzbalkendecke und alte Leitungen für die Planung bedeuten.
- Wie lange die Sanierung dauert: Tage, Estrichtrocknung und wie man die Zeit ohne Bad überbrückt.
- Bad in der Eigentumswohnung: wann die Gemeinschaft mitentscheidet und was die Verwaltung wissen muss.
- Lüftung im innenliegenden Bad: Schacht, Lüfter und Nachlauf gegen Schimmel.
- Asbest im alten Bad: welche Baujahre betroffen sein können und was Sie vorab mitteilen.
Erst reden, dann messen
Rufen Sie uns an unter 0231 989 43890, montags bis freitags von 8 bis 18 Uhr. Wir fragen nach Etage, Baujahr und Ihrem Wunsch und vereinbaren einen Termin in Ihrer Wohnung. Nach dem Aufmaß bekommen Sie einen Festpreis, aufgeschlüsselt nach Gewerken, inklusive Halteverbot und Entsorgung. Wer lieber schreibt, nutzt das Formular unten auf der Seite.
